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Estoy viviendo de alquiler en un piso y el contrato que tengo es por un año. Se especifica que es de temporada por trabajo, y que en ningún caso constituye mi vivienda habitual. Se especifica la fecha de finalización del contrato, que fue hace tres meses. Es decir, el contrato era por 12 meses y he estado 15.
¿se considera que el contrato se prorrogó otro año automáticamente? ¿o llevo tres meses viviendo sin contrato?
gracias,
un saludo
Pedro Martinez Mtnez
profesional
El 9.2 dice que se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
Si es verbal y solo tenemos como prueba de su existencia el pago por recibos o banco ya me diras tu que plazo de duración tiene.
Pedro Martínez
Abogado
5001@icagr.es
javier diez
casero/a
Goya ha dicho:
"pacté verbalmente que me quería ir "
"les avisé con un mes de antelación, por teléfono"
¡ Qué más da que sea vivienda permanente ¡! Qué más da que se haya prorrogado o no!
De acuerdo con BCS, pero hago un inciso en referencia al enlace que es de una respuesta antigua, entonces aclaro, para no confundir al usuario que la duración minima, es a partir de la última reforma, de tres años.
Y a Goya decirle que debe pelear por la fianza, a veces los arrendadores se aprovechan de los arrendatarios en los contratos de temporada, conscientes de la movilidad geográfica producto de un destino que no es definitivo entonces el arrendatario se rinde y cede para meterse batallas legales, ya que prefiere perder la fianza y concentrarse en su nuevo trabajo, desplazamiento, mudanza... etc.
bcs consultores
profesional
Y como parece que no funciona el enlace, me hago eco de la respuesta de mi amigo Pascual:
“¿Es legal el contrato verbal? y si lo es ¿cómo puedo conocer las condiciones del mismo?”.
Respuesta
El contrato de arrendamiento verbal es plenamente legal. El artículo 37 de la LAU lo único que establece es que las partes del contrato podrán “compelerse” (exigirse) recíprocamente la formalización por escrito del contrato, en cuyo caso se hará constar la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado. Por tanto, el contrato verbal es válido, pero habrá de poderse acreditar su existencia, para lo que uno de los extremos fundamentales será poder demostrar el pago de la renta.
Respecto a las condiciones del mismo, lógicamente al tratarse de un contrato verbal habrá que estar a lo que pueda demostrar (p. ej. el importe de la renta que se viene pagando; la fecha de inicio del contrato a partir del momento en que se comenzó a pagar la renta…). Es decir, esa una cuestión de prueba de cuáles son esas condiciones. En todo caso, y sin perjuicio de ello, hay que tener en cuenta que la LAU establece una serie de normas o condiciones que deben aplicarse imperativamente a todo contrato de arrendamiento de vivienda. Así, el artículo 4.2 afirma que los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II (que regula cuestiones como la duración del contrato, la renta, la realización de obras, etc.), y el artículo 6 afirma que son nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de dicho Título II.
En consecuencia, y si se consigue acreditar la existencia de un contrato verbal de arrendamiento de vivienda, al mismo le serán aplicables, como mínimo, las normas de dicho Título II de la Ley, así como las restantes condiciones que se hayan pactado y se puedan demostrar, las cuales no podrán modificar, en perjuicio del arrendatario, las condiciones establecidas en aquel Título II (p. ej. respecto a la duración mínima de cinco años del contrato).
bcs consultores
profesional
Además Pedro, pérmiteme que te corriga, el art. 9.2 no dispone que: "cuya duración indeterminada por ser verbal es la de un año" . Hay que prestar atención y leer con la objetividad de un buen jurista para poder debatir con criterio.
Te, invito a que te lo vuelvas a leer y está misma sugerencia le hago a Goya y tal vez se quede más tranquila.
Además sugiero a Goya que lea un enlace que dejo a continuación, de nuestro compañero Pascual y verás que en tu caso vais a tene que probar y acreditar la existencia del contrato una vez extinguido el de temporada. Por eso sugiero la aplicación del código civil como supletoria a la LAU, ya que supletoria es sirve para sustituir una cosa que falta o para completarla o aumentarla en algún aspecto. Intento que Goya tengas a que agarrarte para argumentar tu pretensión, aunque me temo que tendréis que acreditar la existencia del contrato verbal y condiciones del mismo.
No obsante habla con el arrendador, y comentale que si cuando te vayas tiene la intención de devolverte la fianza siempre que no haya deterioros y estés al corriente de los pagos, y si te da el visto bueno, podéis pactar este extremo por escrito.
bcs consultores
profesional
Pedro. Los conozco perfectamente por eso me agarro a la supletoriedad del código civil. Tu lo ves clarísimo, yo no tanto.
PHOLMO
profesional
Goya la calificación de un arrendamiento como de vivienda o no, no se fundamenta en lo que se escriba en el contrato sino en el hecho incuestionable de queconstituya o no la viviendahabitual del arrendatario
Para ampliar o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) http://www.pedrohernandezabogado.com/
Buenas tardes,
Gracias por las aportaciones y respuestas. Veo que no está tan claro como si fuera un contrato de vivienda habitual, y que en este caso queda más abierta la interpretación de la ley.
Me surgen dudas sobre la conversión en un contrato de arrendamiento de vivienda por ese supuesto pacto verbal, que no existió.
En mi contrato dice claramente que la vivienda en ningún caso podrá constituir la vivienda habitual del arrendatario, inclusive aunque permanezca en ella por más tiempo del pactado en dicho contrato. ¿Qué pasa con esa claúsula?¿no anularía ésto conversión automática a un contrato normal de arrendamiento de vivienda?
Y además si hablamos de pactos verbales ¿por qué no se habría de considerar que pacté verbalmente que me quería ir y que ellos aceptaron sin ponerme ninguna pega y me dijeron que me devolverían la fianza?¿tiene algún valor este pacto verbal?Verbalmente lo pactamos y ellos incumplieron este pacto.
Yo sólo quisiera que ellos cumplieran lo que acordaron conmigo, y me devolvieran la fianza, nada más.
Gracias,
Un saludo
Pedro Martinez Mtnez
profesional
Bcs, tal vez si no nos ponemos de acuerdo es porque desconoces el contenido del art. 4 de la lau y el art. 4 del codigo civil.
pedro Martínez
Abogado
5001@icagr. Es
bcs consultores
profesional
Lo que dice Pedro tiene base legal. Me parece una buena aportación y muy ajustada a derecho. Entiendo que prevalece la LAU.
Aunque mi aportación tampoco carece de fundamento, en la medida que el Código Civil, estable que:
Auque no exista un documento escrito se entiende que hay un contrato verbal y con respecto al tiempo de duración de contrato, en este caso, establece que durará un mes si el alquiler se paga por meses y por consiguiente el arrendador podrá desahuciar al arrendatario avisándolo con un mes de antelación.
Como verás a veces ni los propios legisladores se ponen de acuerdo, cuanto menos nosotros.
No obstante en este supuesto, felicito a mi compañero Pedro, Entiendo que ha estado más certero.
Pedro Martinez Mtnez
profesional
Goya, yo no estoy de acuerdo con lo que se ha manifestado.
En mi opinion y sin perjuicio del contenido del contrato, que desconozco, evidentemente no se prorroga si es de temporada, pero de ahi a decir que hay que reclamar la fianza judicialmente hay un mundo. Y si lo haces puedes tener un problema.
Veras, una vez concluido el contrato de temporada, lo que haces es pactar verbalmente el pago de una renta por un arrendamiento que en este caso no tiene el caracter de temporal y cuya duracion, indeterminada por ser verbal, es la de un año, segun dispone el art. 9.2 de la LAU. Es decir, que tienes un contrato de arrendamiento de vivienda anual y te vas a los 3 meses. No hay clausula de desistimientoogicamente y el desistimiento del art. 11 solo puede darse transcurridos 6 meses desde el inicio.
Por ello, si no tienes prueba de un desistimiento de mutuo acuerdo, en el momento en que procedas judicialmente contra el arrendador en reclamacion de la fianza, su letrado lo que hará será interponer una demanda en reclamacion de las rentas que has dejado de pagar hasta el momento, ya que el contrato a todos los efectos está vigente si no puedes probar lo contrario.
Pedro Martínez
Abogado
5001@icagr.es
bcs consultores
profesional
Hola nuevamente Goya:
Si los contratos con las difererentes empresas suministradoras están a tu nombre y ya te han cargado los recibos, solo te queda reclamarlo en vía judicial. Que hagan efectiva la baja cuanto antes y tu asegurate de cancelar la domiciliación bancaria de todos los suministros para que no te sigan pasando más recibos.
Puedes reclamar judicialmente para que el arrrendador te restituya la fianza. Tu misma puedes hacerlo sin abogado ni procurador, a través de unos formularios que tienes a disposición en el juzgado. Recuerda que para reclamación de cantidades inferiores a 2000 euros, no es preceptiva la asistencia de abogado y procurador. El juzgado competente es el de lugar donde radica el inmueble.
Además recuerda que transcurido un mes desde la extinción del contrato sin que el arrendador te haya restituido la fianza comenzarán a devengarse los interes legales.
En definitiva, puedes exigir la devolución de la fianza con los interes correspondientes y la cantidad adeudada en concepto de suministros.
Eso si, asegurate bien que el contrato es de temporada y no un arrendamiento de vivienda.
Gracias por sus respuestas,
El caso es que dejé el piso. Les avisé con un mes de antelación, por teléfono (ya que no tengo su dirección postal ni su correo electrónico), y les dejé el piso en perfectas condiciones. Cuando quedé con ellos, el día 1 de octubre, para devolver las llaves y lo vieron, como estaba todo bien, me dijeron que sí me devolverían la fianza, pero que querían esperar a que todos los recibos que me correspondían estuvieran pagados. Me pidieron que no me diera de baja ni cambiara la titularidad de los contratos, y que esperara un mes, y que una vez pasado quedábamos y me devolverían la fianza y hacíamos cuentas de los recibos.
Cuando les llamé a final de mes, me dijeron que me diera de baja de luz y gas porque ellos la querían con otra compañía, y que no tenía derecho a la devolución de la fianza porque tenía que haber estado otro año completo.
En resumen, he pagado la luz y el gas de octubre y sigo pagando noviembre (ya que aunque la baja la solicité el 30 de octubre, no se ha hecho efectiva aún), y me he quedado sin la fianza.
Entiendo que si hubiera sido un contrato normal de vivienda, tendrían razón porque se podría considerar incumplimineto de contrato, al haberse prorrogado automáticamente. Pero si este tipo de contratos no se prorroga automáticamente, ¿deberían devolverme la fianza?
Siendo así ¿habría medidas legales que no sean muy costosas para intentar recuperar el dinero de la fianza y de los recibos?
Gracias,
Un saludo
bcs consultores
profesional
Al amaparo del artículo 3 de la LAU estamos ante un arrendamiento para uso distinto de vivienda.
Según lo que dispone el artículo 4 de la Ley de arrendamientos urbanos, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Si habéis pactado doce meses de duración, el contrato está extinguido, Aquí no entra en juego el sistema de prorrogas que conocemos para los arrendamientos de vivienda. Por consiguiente deberías formalizar con el propietario un nuevo contrato y pactar un nueva temporada o periodo de arrendamiento. No obtante si tu puedes demostrar que has pagado la renta todos los meses y el arrendador ha acetado los pagos y te firmó correspondientes recibi, se entiende que existe un contrato verbal y no deberías tener ningún problema
Y finalmente decirte que te olvides de la prórroga.
El contrato evidentemente NO se prorrogó automáticamente por un año más.
Hola Goya:
Le sugiero la lectura de los siguientes enlaces:
http://letradosalquileres.es.tl/R-e2-gimen-normativo-de-los-contratos.htm
reciba un cordial saludo.
